Brněnský trh novostaveb v roce 2025 dále roste. Ceny i prodeje překonaly dlouhodobé rekordy

Brněnský rezidenční trh pokračuje ve výrazném růstu, který je patrný jak na cenách, tak na počtu prodaných nových bytů. Průměrná nabídková cena novostaveb ve třetím čtvrtletí roku 2025 dosáhla 143 300 Kč za metr čtvereční, což představuje meziroční nárůst o 8,8 % a od začátku roku dokonce o 9,1 %. Zvýšení je patrné i v rámci kratšího období: oproti druhému čtvrtletí vzrostly ceny o více než dvě procenta. Prodejní ceny dokončených transakcí byly nižší než nabídkové, v průměru 132 500 Kč za metr čtvereční, což ukazuje na rychlejší odliv cenově dostupnějších a menších jednotek.

Preference kupujících směřují k menším dispozicím

Průměrná cena nabízeného bytu činila v daném období 8,69 milionu korun, zatímco prodané byty dosahovaly průměru 7,71 milionu. Tento rozdíl potvrzuje, že největší zájem je dlouhodobě o menší dispozice, které mají relativně nižší celkovou pořizovací cenu, a tím jsou pro kupující dostupnější. Ve třetím kvartálu se nejvíce prodaly byty 1+kk a 2+kk. Jednopokojových bytů našlo nové majitele 126, přičemž jejich průměrná výměra činila 39 m² a cena za metr přibližně 133 000 Kč. U bytů 2+kk se prodalo 102 jednotek s průměrnou plochou 56 m². Tato struktura poptávky odráží jak potřeby jednotlivců a mladých párů, tak i investiční chování kupujících, kteří menší byty snadněji pronajímají.

Prodeje novostaveb výrazně převyšují dlouhodobé průměry

Objem prodejů navíc překonal dlouhodobé průměry. Ve třetím čtvrtletí se v Brně prodalo 306 nových bytů, což je přibližně o třetinu více, než činí desetiletý kvartální standard. Z dlouhodobého pohledu přesahuje počet prodaných bytů hodnoty zaznamenané od roku 2017, což svědčí o trvale vysoké poptávce. Nejvíce prodaných jednotek připadalo na lokality Starý Lískovec, Husovice a Staré Brno, kde byly také realizovány nejúspěšnější developerské projekty kvartálu, například Vista Lískovec a Urban Park.

Nabídka se mírně zvyšuje, stále však nestačí poptávce

Nabídka nových bytů se v Brně pozvolna zvyšuje, ale stále nedosahuje úrovně, která by byla schopna pokrýt poptávku. Ke konci září bylo na trhu necelých 1 500 bytů v přibližně čtyřech desítkách projektů, tedy mírně více než v předchozích měsících. Dominují menší dispozice: byty 2+kk tvoří 588 jednotek a byty 1+kk dalších 444. Nejvíce volných bytů je aktuálně v městských částech Židenice, Trnitá a Zábrdovice. Na trh vstoupily také nové projekty, například Kalevala se 186 jednotkami a Slunečná Brno se 112 jednotkami. Přesto však trh nadále trpí nedostatečným tempem výstavby, zejména v důsledku pomalých administrativních procesů a komplikací při stavebním řízení, které prodlužují přípravu projektů a zvyšují jejich výsledné náklady.

Výhled do roku 2026: napjatý trh a další růst cen

Navzdory mírnému posílení nabídky zatím nedochází ke zpomalení cenového růstu. Pokud se v následujících měsících zásadně nezmění legislativní a administrativní podmínky nebo tempo povolování nových projektů, lze očekávat, že ceny novostaveb porostou i ve zbytku roku 2025 a pravděpodobně i v roce 2026. Stabilní poptávka, silný investiční zájem a pomalé tempo výstavby vytvářejí prostředí, v němž se ceny drží trvale vysoko.

Regionální data navíc ukazují, že jihomoravský trh je v rámci České republiky jeden z nejsilnějších. Zatímco celorepublikový počet dokončených bytů letos mírně klesá, v Jihomoravském kraji pokračuje růst. Brno tak potvrzuje svou pozici jednoho z nejdynamičtějších rezidenčních trhů v zemi, kde kombinace poptávkového tlaku, omezené nabídky a zvyšujících se nákladů vytváří dlouhodobě napjaté tržní prostředí.

Co nám data ukazují?

Aktuální vývoj potvrzuje, že hlavní příčinou růstu cen není pouze zvýšení stavebních nákladů, ale především dlouhodobá nerovnováha mezi poptávkou a nabídkou. Brněnský trh dokáže absorbovat prakticky vše, co je uvedeno do prodeje, a tempo transakcí výrazně převyšuje možnosti výstavby. Prodej 306 nových bytů během tří měsíců, tedy úroveň výrazně nad desetiletým průměrem, jednoznačně ukazuje, že poptávka zůstává silná i v prostředí vyšších úrokových sazeb.

Struktura prodaných bytů potvrzuje, že klíčovou roli hraje segment menších dispozic. Tyto jednotky představují pro kupující dosažitelnější variantu bydlení a pro investory stabilní produkt s vysokým potenciálem obsazenosti. Tento trend následně vytváří dodatečný tlak na nejlevnější části trhu, kde se byty prodávají nejrychleji a kde cenový růst bývá nejvýraznější.

Na straně nabídky se sice objevují nové projekty, nicméně jejich počet stále nestačí k nahrazení bytů, které trh rychle absorbuje. Administrativní zdržení v povolovacím procesu dále prodlužují přípravu projektů, čímž se zpomaluje tempo výstavby a zvyšují konečné ceny. Tato kombinace omezené nabídky a silné poptávky vytváří tlak na další růst cen, který se pravděpodobně projeví i v následujícím roce.

Brněnský trh tak vstupuje do roku 2026 s jasně definovanými rysy: vysoká poptávka, omezená nabídka, silná investiční aktivita a regionální nadprůměrná výstavba, která však stále nestačí k dosažení rovnováhy. Tento vývoj potvrzuje, že Brno zůstává jedním z nejatraktivnějších a současně nejnáročnějších rezidenčních trhů v České republice.