Hypotéka v roce 2026: Na co se banky skutečně dívají a jak zvýšit šanci na schválení

Zájem o vlastní bydlení zůstává v Česku silný. Podle dat České bankovní asociace objem nových hypotečních úvěrů meziročně výrazně roste a letošní rok může patřit k nejsilnějším v historii. Rostoucí ceny nemovitostí navíc motivují řadu lidí k tomu, aby s nákupem příliš neotáleli.

S vyšší poptávkou však přichází i důslednější posuzování žadatelů. Banky si dnes klienty vybírají pečlivěji než v minulých letech a samotná výše příjmu už k získání hypotéky nestačí.

Co tedy skutečně rozhoduje?

Stabilita příjmu je důležitější než jeho výše

Banky dnes nehodnotí jen to, kolik vyděláváte, ale především jak stabilní a dlouhodobě udržitelný váš příjem je. Posuzují délku zaměstnání, typ pracovního poměru i obor, ve kterém pracujete. U zaměstnanců bývá situace přehlednější, u podnikatelů a osob s nepravidelnými příjmy je kontrola detailnější.

Kromě toho banky pracují s regulatorními limity stanovenými Českou národní bankou, které sledují například poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) či poměr celkového zadlužení a splátek k příjmům domácnosti. Tyto ukazatele mají zabránit nadměrnému zadlužení klientů.

Pro kupující to znamená jediné: plánujete-li nákup nemovitosti, je vhodné řešit financování s předstihem a vyhnout se změnám zaměstnání či výrazným výkyvům v podnikání těsně před podáním žádosti.

Závazky a finanční historie hrají klíčovou roli

Velkou roli hraje také celková finanční situace žadatele. Banky zkoumají existující úvěry, kreditní karty, leasingy i spotřebitelské půjčky. Neznamená to automaticky problém, ale je nutné prokázat, že další splátky nepřetíží rodinný rozpočet.

Nejsložitější situaci mají klienti, kteří jsou nebo v minulosti byli v exekuci či insolvenci. Stejně tak negativní záznamy v úvěrových registrech mohou celý proces výrazně zkomplikovat.

Z praxe víme, že včasná kontrola vlastních závazků a případná konsolidace úvěrů před podáním žádosti může výrazně zlepšit vyjednávací pozici klienta.

Vlastní úspory a riziko odhadu nemovitosti

Jedním z nejvýznamnějších faktorů je podíl vlastních prostředků na financování nemovitosti. Čím vyšší část kupní ceny klient pokryje z vlastních zdrojů, tím nižší riziko pro banku představuje a to se promítá do lepších úrokových podmínek.

Je však třeba počítat s tím, že banka nemusí nemovitost ocenit stejnou částkou, jaká je sjednána v kupní smlouvě. Pokud je bankovní odhad nižší než kupní cena, klient musí rozdíl pokrýt z vlastních prostředků. Tato situace může výrazně ovlivnit potřebnou výši úspor.

Rozdíly mezi klienty s vyšším podílem vlastních zdrojů a těmi, kteří financují maximum možného, se postupně prohlubují. Vyšší vlastní kapitál znamená nejen větší šanci na schválení úvěru, ale často i výhodnější sazbu.

Energetická náročnost nemovitosti může snížit úrok

Rostoucí význam má také energetická náročnost nemovitosti. Banky běžně pracují s energetickým štítkem budovy (PENB) a preferují nemovitosti s třídou A nebo B.

U energeticky úsporných domů a bytů mohou klienti získat zvýhodněnou úrokovou sazbu, obvykle o 0,1 až 0,2 procentního bodu nižší. Tento rozdíl může při dlouhodobém splácení znamenat významnou úsporu.

Při výběru nemovitosti proto dává smysl věnovat pozornost nejen lokalitě a dispozici, ale také energetické náročnosti, protože má přímý dopad na budoucí provozní náklady i financování.

Předběžné schválení jako konkurenční výhoda

V prostředí silné poptávky může hrát roli i tzv. předběžné schválení hypotéky. To znamená, že si klient ještě před podpisem rezervační smlouvy nechá ověřit svou bonitu a úvěrové možnosti.

Prodávajícímu tak dává jasný signál, že financování je realisticky připravené. V situaci, kdy se o jednu nemovitost uchází více zájemců, může být právě připravenost kupujícího rozhodujícím faktorem.

Silná poptávka a rostoucí ceny

Podle České bankovní asociace dosahují nové hypoteční úvěry vysokých objemů a meziročně výrazně rostou. Odhady některých bank počítají s tím, že celkový objem hypoték a úvěrů ze stavebního spoření může letos překročit 500 miliard korun.

Rostoucí ceny nemovitostí zároveň motivují část kupujících k rychlejšímu rozhodnutí. Odkládání nákupu může znamenat vyšší kupní cenu i vyšší potřebnou výši úvěru.

Jak se na hypotéku připravit

Z pohledu realitní praxe doporučujeme klientům:

• nechat si předběžně ověřit svou úvěrovou bonitu ještě před výběrem konkrétní nemovitosti,
• zkontrolovat záznamy v registrech dlužníků,
• optimalizovat stávající závazky,
• připravit si dostatečnou finanční rezervu nad rámec vlastního podílu,
• zohlednit i dlouhodobé provozní náklady nemovitosti.

Dobře nastavené financování je stejně důležité jako správná volba nemovitosti.

Role realitní kanceláře v procesu financování

Kvalitní realitní kancelář dnes neřeší pouze samotný prodej či koupi nemovitosti. Součástí profesionální služby je i orientace v aktuálních hypotečních podmínkách, spolupráce s finančními poradci a pomoc při přípravě klienta na schvalovací proces.

Díky zkušenostem z trhu dokážeme klientům pomoci nejen s výběrem vhodné nemovitosti, ale i s realistickým nastavením financování, aby celý proces proběhl hladce a bez zbytečných komplikací.

Hypoteční trh zůstává silný, ale banky jsou při schvalování úvěrů důslednější než v minulosti. Stabilita příjmu, finanční historie, vlastní úspory, energetická náročnost nemovitosti i realistický odhad hodnoty hrají klíčovou roli.

Pokud plánujete koupi nemovitosti, vyplatí se propojit výběr bydlení s promyšlenou finanční strategií. Správná příprava může rozhodnout nejen o schválení hypotéky, ale i o podmínkách, které budou ovlivňovat vaše finance po mnoho let.