Hypotéky jsou znovu dražší. Co dnes rozhoduje o tom, kolik za bydlení skutečně zaplatíte?

Ještě na jaře se zdálo, že by hypotéky mohly postupně zlevňovat. Vývoj se ale obrátil. Česká národní banka v červnu poprvé po čtyřech letech zvýšila základní úrokové sazby a vzhůru se během následujících měsíců vydaly také průměrné nabídkové sazby hypoték. Pokud dnes plánujete koupi nemovitosti, vyplatí se proto sledovat nejen její cenu, ale také náklady na financování. I několik desetin procentního bodu může změnit měsíční splátku a v konečném důsledku také to, jak drahou nemovitost si můžete dovolit.

Hypotéky se od jarního minima vzdálily

Česká národní banka v červnu 2026 zvýšila dvoutýdenní repo sazbu o 0,25 procentního bodu na 3,75 %. Šlo o první zvýšení základních sazeb od června 2022. V srpnu i září ponechala bankovní rada sazby beze změny. Změnil se také vývoj hypotečních sazeb. Podle Swiss Life Hypoindexu činila průměrná nabídková sazba hypoték v březnu 2026 4,89 %, zatímco v září vystoupala na 5,51 %. Neznamená to ale, že každý žadatel dostane od banky právě tuto sazbu. Hypoindex sleduje nabídkové sazby, zatímco ČBA Hypomonitor pracuje s údaji o skutečně sjednaných hypotékách. Podle něj dosáhla průměrná realizovaná sazba nových hypoték v srpnu 5,00 %. Konkrétní nabídka pak závisí na bance i situaci samotného žadatele.

Sazba ČNB není sazba vaší hypotéky

Když Česká národní banka zvýší nebo sníží základní sazbu o čtvrt procentního bodu, neznamená to, že se o stejnou hodnotu automaticky změní také hypoteční sazby. Jejich cenu ovlivňuje více faktorů. Důležitou roli hraje například vývoj delších tržních úrokových sazeb, očekávání dalšího vývoje ekonomiky a inflace, náklady a obchodní strategie jednotlivých bank nebo konkurence na trhu. Sama ČNB v září upozornila na růst delších tržních sazeb a s ním spojené zpřísnění finančních podmínek. Proto mohou hypotéky zdražovat i v době, kdy ČNB svou základní sazbu nemění. A stejně tak nelze počítat s tím, že její případné budoucí snížení přinese okamžitě stejně velké zlevnění hypoték.

Co udělá půl procentního bodu se splátkou?

Rozdíl mezi úrokovou sazbou 5 a 5,5 % nemusí na první pohled působit výrazně. U několika milionů korun už ale v rodinném rozpočtu poznat je. U modelové hypotéky ve výši 4 miliony Kč se splatností 30 let vychází při úrokové sazbě 5 % měsíční anuitní splátka přibližně na 21 500 Kč. Při sazbě 5,5 % je to zhruba 22 700 Kč. Půl procentního bodu tak představuje rozdíl přibližně 1 200 Kč každý měsíc. U hypotéky ve výši 5 milionů Kč už rozdíl dosahuje přibližně 1 500 Kč měsíčně. Jde samozřejmě o modelové výpočty. Skutečná splátka závisí na konkrétních podmínkách úvěru. Dobře ale ukazují, proč se vyplatí sledovat i zdánlivě malé pohyby sazeb.

Vyšší sazba může změnit i to, jakou nemovitost hledáte

Dopad úrokových sazeb nekončí u měsíční splátky. Může ovlivnit také částku, kterou si můžete bezpečně půjčit. Pokud například víte, kolik chcete maximálně měsíčně vydávat za bydlení, při vyšší sazbě připadá větší část splátky na úrok. Se stejným měsíčním rozpočtem proto zpravidla dokážete financovat nižší úvěr než v době levnějších hypoték. To se může promítnout i do výběru nemovitosti – její ceny, velikosti, lokality nebo množství vlastních peněz, které budete potřebovat. I proto má smysl řešit možnosti financování ještě předtím, než začnete vážně vybírat konkrétní nemovitosti. Budete vědět, v jakém cenovém rozpětí se můžete reálně pohybovat, a snížíte riziko, že najdete ideální bydlení, které nakonec nebude možné bezpečně financovat.

Kolik vlastních peněz potřebujete?

Úroková sazba není jediným číslem, které při financování bydlení rozhoduje. Důležitý je také ukazatel LTV, tedy poměr výše hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Pro vlastní bydlení zůstává horní hranice LTV standardně na 80 %. U žadatelů mladších 36 let, kteří pořizují nemovitost pro vlastní bydlení, může dosáhnout 90 %. Pokud by například banka ocenila kupovanou nemovitost na 6 milionů Kč a poskytla hypotéku s LTV 80 %, úvěr může činit maximálně 4,8 milionu Kč. Zbývajících 1,2 milionu Kč je potřeba pokrýt jiným způsobem, typicky z vlastních prostředků. Při 90% LTV by rozdíl činil 600 tisíc Kč. Pozor ale na rozdíl mezi kupní cenou a hodnotou, kterou nemovitosti stanoví banka. Pokud je bankovní ocenění nižší než dohodnutá kupní cena, může být potřeba vlastních prostředků vyšší. Odlišná pravidla se od dubna 2026 týkají investičních hypoték. U nich ČNB doporučuje bankám hranici LTV 70 % a DTI maximálně 7. Pokud tedy nemovitost nekupujete pro vlastní bydlení, ale jako investici, mohou být požadavky na vlastní kapitál podstatně vyšší.

Nezapomeňte na peníze, které budete potřebovat po koupi

Ani potřebná akontace není posledním výdajem. Do rozpočtu patří také náklady spojené se samotnou koupí a následným bydlením, případná rekonstrukce, vybavení nebo stěhování. Především by vám ale po koupi měla zůstat finanční rezerva. Vložit do nemovitosti všechny dostupné úspory a následně splácet hypotéku bez rezervy může být zbytečně rizikové. Rozpočet by měl počítat i se situací, kdy přijde neočekávaný výdaj nebo se dočasně změní příjem domácnosti.

Vyplatí se čekat na levnější hypotéky?

Při vyšších sazbách se nabízí jednoduchá úvaha: počkáme, až hypotéky zlevní. Jenže výslednou cenu bydlení neurčuje pouze úrok. Během čekání se mohou změnit ceny nemovitostí, nabídka na trhu, vaše příjmy i životní situace. Pokud by například sazby klesly, ale cena vybrané nemovitosti mezitím vzrostla, část úspory na financování může vyšší pořizovací cena vymazat. Stejně tak ale nedává smysl kupovat nemovitost pouze ze strachu, že bude později dražší. Univerzálně nejlepší okamžik pro koupi neexistuje. Podstatné je, zda konkrétní nemovitost odpovídá vašim potřebám a její financování zůstává dlouhodobě únosné.

Než začnete hledat, spočítejte si vlastní možnosti

Je lákavé začít hledání nového bydlení procházením realitních portálů. Z finančního hlediska je ale užitečné nejprve zjistit, kolik vlastních prostředků máte k dispozici, jakou měsíční splátku dokážete dlouhodobě zvládat a jak vysoký úvěr pro vás může být reálně dostupný. Teprve potom získá cenovka nemovitosti skutečný význam. Dva byty za stejnou cenu totiž nemusí znamenat stejné finanční zatížení. Rozdíl může vytvořit potřebná rekonstrukce, výše vlastních prostředků, podmínky financování nebo další náklady spojené s vlastnictvím.

Při koupi nemovitosti není nejdůležitější trefit nejnižší hypoteční sazbu na trhu. Mnohem důležitější je znát své finanční možnosti, počítat s dostatečnou rezervou a posuzovat cenu nemovitosti společně s náklady na její financování. Díky tomu můžete vybírat bydlení, které odpovídá nejen vašim představám, ale také možnostem vašeho rozpočtu.